Gården - det dolda underhållsansvaret
Innergården är ofta den mest använda gemensamma ytan i en bostadsrättsförening, men samtidigt en av de mest förbisedda ur ett tekniskt och underhållsmässigt perspektiv.
Det är lätt att se planteringar och utemöbler som trivselåtgärder, men under ytan döljer sig ofta konstruktioner, dagvattenlösningar och säkerhetsdetaljer som kräver löpande översyn och ibland omfattande
åtgärder. I det här nyhetsbrevet lyfter vi några viktiga aspekter att ha med i föreningens långsiktiga planering.
Konstruktionsdetaljer att hålla koll på
I många flerbostadshus, särskilt från 50–70-talet, ligger gården ovanpå garage, förråd eller teknikutrymmen. Det innebär att ytan fungerar som ett tätskikt, och att skador eller brister i ytskiktet kan leda till:
- Fuktgenomslag och korrosion i bärande konstruktioner
- Otillräcklig isolering, som påverkar energiförbrukningen
- Sättningar eller sprickbildning i plattor, kantsten och ledstråk
Ett vanligt fel är att tätskikt och brunnar inte längre fungerar som tänkt, vilket orsakar att regn- och smältvatten stannar kvar på fel ställen eller tränger ner i konstruktionen.
Säkerhet är en del av underhållsansvaret
Gården ska enligt Boverkets byggregler (BBR) och Plan- och bygglagen (PBL) uppfylla krav på säkerhet och tillgänglighet. Det kan handla om:
- Ojämna gångvägar och halkrisk vid dålig dränering
- Lekredskap som inte längre uppfyller EN-standard
- Träd och buskar som skymmer sikt eller belysning
- Otillgängliga miljöhus eller ramper som inte följer dagens tillgänglighetskrav
Dessa brister kan medföra ansvar för skador och leda till juridiska följder om föreningen inte agerat i rimlig tid.
Vad bör finnas i en underhållsplan?
Föreningens underhållsplan bör inkludera gården som en teknisk yta, inte bara en estetisk. Här är några exempel på inslag som ofta saknas eller glöms bort:
- Gårdstätskikt (om ytan ligger ovanpå bjälklag)
- Dränering och dagvattenavledning
- Platt- och stensättningens status
- Armaturer och belysningssystem
- Leksäkerhetsbesiktning (om lekplats finns)
- Trädrötters påverkan på konstruktion eller avlopp
Att arbeta proaktivt med dessa delar kan spara föreningen stora summor jämfört med akuta åtgärder och ökar dessutom säkerheten för de boende.
Sammanfattning – vad kan styrelsen göra nu?
- Se över om gården ingår i underhållsplanen och i så fall hur.
- Kontrollera status på tätskikt, dagvatten och eventuell bjälklagskonstruktion.
- Beställ en besiktning vid osäkerhet, särskilt om ni har garage under gården.
- Säkerställ att lekutrustning, armaturer och tillgänglighet uppfyller dagens krav.
En gård är mer än gräs och grus. Den är en teknisk anläggning med funktioner som påverkar både byggnadens livslängd och boendes trygghet.
Behöver ni vägledning kring hur ni bäst planerar gårdsunderhållet ur ett tekniskt och juridiskt perspektiv? Vi delar gärna med oss av erfarenheter från andra föreningar - hör gärna av er för ett förutsättningslöst samtal.
Vänliga hälsningar,
Teamet på ER Projektpartner och Projektdata